2009 şi evenimentele cheie din economie
Piaţă imobiliară aproape de zero, în 2009

Anul 2009 a fost, practic, un an fără piaţă imobiliară, cu tranzacţii în cădere liberă pe toaste segmentele – rezidenţial, comercial, industrial, cu creditări reduse drastic.Flacăra plăpândă de relansare imobiliară s-a numit ,,Prima Casă’, program ce se va încheia în 2010.La începutul anului 2009, în România, analiştii apreciau, sau sperau, că blocajul pieţei imobiliare ţine, mai degrabă, de un sentiment de incertitudine care planează asupra pieţei, decât de limitarea accesului la finanţarea bancară. Previziunile pieţeie anunţau un apogeu al crizei în aprilie-mai, când toată lumea se aşteaptă ca preţurile să scadă şi cu 80 la sută. Cumpărătorii aşteaptau ca dezvoltatorii să îşi sacrifice profitul, însă finele anului 2009 arată că în timp ce pieţele ating pragul minim, se manifestă o reticenţă în ceea ce priveşte vânzarea.
Compârand situaţia Bucureştiului cu cea înregistrată de alte capitale din Europa Centrală şi de Est se poate observa că volumul tranzacţionat local, în primul trimestru al anului 2009, reprezintă 12,5 la sută din valoarea înregistrată de capitala cehă pentru aceeaşi perioadă. O situaţie mai pesimistă a fost remarcată la Budapesta, unde nu a existat nicio tranzacţie investiţională.
Pe o piaţă imobiliară lipsită de repre, Guvernul a aprobat, pe 20 mai 2009, programul Prima Casă, al cărui scop declarativ a fost oferirea unui sprijin celor care vor să-şi cumpere o locuinţă, dar nu au fonduri suficiente sau nu prezintă suficiente garanţii.
Pe 8 iulie 2009, este cumparată oficial prima casă prin acest program.
În octombrie, un număr de 6.500 de locuinţe erau nevândute în Bucureşti din cauza preţurilor mari, deci greu accesibile prin Programul ‘Prima Casă’. Până la 30 noiembrie, fuseseră eliberate 9.467 de garanţii şi 311 promisiuni de garantare pentru locuinţele ce urmau să fie finalizate în ,,Prima Casă’.
La final de an 2009, scăderea drastică a ritmului vânzărilor la apartamentele din ansamblurile rezidenţiale noi a determinat mulţi dezvoltatori imobiliari să amâne sau chiar să anuleze proiectele începute. Pe segmentul comercial, volumul tranzacţiilor a scăzut, în primele nouă luni ale lui 2009, cu 75 la sută faţă de anul 2008, iar cererea s-a prăbuşit cu peste 50 la sută.
Recent, fonduri de investiţii precum NBGI Private Equity sau Azora Europe au anunţat că se reorientează spre pieţe din Polonia şi Cehia, amânând pentru cel puţin un an dezvoltarea oricăror proiecte în România.
În 2010, din executările silite ale unor proiecte de către băncile finanţatoare, vor putea fi făcute investiţii numai în clădiri cu probleme, şi nu în clădiri care au chiriaşi cu probleme. Astfel, nici în 2010 nu vor exista prea multe tranzacţii pe segmentul spaţiilor de birouri sau al celor comerciale, mai ales că în rândul investitorilor riscul pieţei imobiliare este perceput, încă, prea ridicat.
Piaţa imobiliară românească nu se va revigora, pe termen scurt, din cauza creditării prea scumpe şi a rezistenţei la preţ a dezvoltatorilor.
Rata de neocupare, pe piaţa de birouri, în clădirile de clasa A şi B a crescut de la 4,5 la sută la finele anului 2008 la 14 la sută la finele trimestrului trei din 2009, ‘un procent normal pentru alte pieţe, dar dramatic pentru piaţa locală’. Stocul total de spaţii de birouri clasa A şi B a ajuns la 2,2 milioane de metri pătraţi, iar în primele nouă luni din 2009 au fost adăugaţi 300.000 mp.
În 2010, conform previziunilor, este posibil să apară o piaţă secundară activă formată din acei investitori care au cumpărat mai multe spaţii în primele faze ale unor proiecte dezvoltate în urmă cu doi-trei ani şi care doresc acum să le vândă, fiind presaţi de bănci sau de incertitudinea pieţei.Rezultatele unui studiu realizat de departamentul de investiţii al Kiwi Finance şi pe baza datelor INSSE arată că evoluţia preţului pe metrul pătrat va creşte în următoarea perioadă. Luând în calcul o supraţă de 55 mp şi al unui salariu mediu lunar de 480 euro, preţul unei locuinţe/mp în 2009 este de 1.000 euro/mp. Luând în calcul un salariu mediu lunar de 530 euro în 2010, la aceeaşi suprafaţă, preţul locuinţei pe metrul pătrat va ajunge la 1.200 euro în 2010.
Dincolo de predicţii, de estimări, de minusurile perioadei de criză rămân realizările pe care se consolidează planurile de viitor ale tuturor actorilor – dezvoltatori, finanţatori şi utilizatori finali. După un an marcat de cele mai multe procese intentate dezvoltatorilor de cetăţenii care nu s-au putut muta în casele lor, la Braşov s-a finalizat prima etapă a condominiului Bellevue Residence, o investiţie de 30 milioane de euro materializată în nouă imobile, cu un total de 148 de apartamente. Situat pe Dealul Warthe, pe drumul dintre Braşov şi Poiana Braşov, Bellevue Residence este o dezvoltare imobiliară care ar putea pretinde, pe drept cuvât, premiul anului pentru seriozitate în sectorul rezidenţial. Tot proiectul a demarat la începutul anului 2006 cu realizarea studiilor de fezabilitate, iar în martie 2007 a fost obţinută autorizaţia de construire. Finanţarea proiectului a avut, de asemenea, o structură echilibrată, 30 la sută bani proprii ai dezvoltatorului, proveniţi din afacerea de distribuţie pe care o deţine, 30 la sută finanţare de la Alpha Bank şi 33 la sută bani proveniţi de la clienţi din vânzarea proiectului în faza ‘virtuală’. Pentru infrastructură rutieră, un podeţ de 115 metri şi doi kilometri de drum dezvoltatorul a cheltuit circa trei milioane euro. La lucrările de construcţie au fost aduşi, în momentele de vârf ale şantierului, circa 450 de muncitori români care lucrau în străinătate, în Spania, Italia, Germania şi Austria.
Dintr-un grup numeros de concurenţi cu proiecte imobiliare pe segmentul comercial-retail (AFI Cotroceni Park -75.000 mp, Sun Plaza – 76.000 mp, Grand Arena Mall – 50.000 mp, faza I din Mega Designer Outlet şi finalizarea extinderii Plaza România – 6.000 mp, primul centru comercial cu brand-uri exclusiv de lux, Cocor Luxury Store – 10.000 mp), finalul lui 2009 arată un singur câştigător al sectorului – AFI Cotroceni Park, care, printr-o investiţie de peste 300 milioane de euro, a devenit cel mai mare centru comercial din România, cu o suprafaţă totală de 215.000 mp.